Huurcontracten in België, helder uitgelegd

Art. 00 · De basis

Wat is een huurcontract?

Wanneer we spreken over een huurcontract, dan gaat het over een overeenkomst. U betaalt elke maand huur aan uw verhuurder (de huisbaas) en in ruil krijgt u een woning om in te wonen. Het is eigenlijk een soort deal: u betaalt de huur en u krijgt een plaats om te verblijven. Normaal gesproken wordt er voorafgaand aan het betalen van de huur een schriftelijk contract opgesteld, en voor een woning waar u uw hoofdverblijfplaats hebt, is dat vandaag ook wettelijk verplicht.

Er bestaan diverse soorten huurcontracten. Sommige mag u huurdersvriendelijk noemen, andere niet: een contract wordt vaak opgesteld door of in het voordeel van de verhuurder. Wanneer u een contract hebt getekend, zit u eraan vast. Op het contract staat een looptijd: een kort contract van enkele maanden tot drie jaar, het standaardcontract van negen jaar, of zelfs langer. Wanneer u getekend hebt, moet u de huur ook betalen volgens de afspraken voor die termijn.

Daarom is het verstandig om vooraf te onderhandelen over uw huurcontract als u het ergens niet mee eens bent. U kunt bijvoorbeeld praten over wie instaat voor het onderhoud van de woning, wie welke reparaties betaalt en uitvoert, en voor welke duur het contract wordt opgesteld. Misschien zoekt u een contract voor drie maanden omdat u daarna een eigen woning hebt, of bent u aan het bouwen en zoekt u een tijdelijke oplossing. Dat zijn belangrijke zaken die u vooraf met uw verhuurder bespreekt. Let wel: sommige regels zijn dwingend en kunnen dus niet in het nadeel van de huurder worden aangepast, ook niet als beide partijen dat willen.

Er bestaat een huurcontract voor negen jaar. Als huurder kunt u dat contract op elk moment opzeggen. Doet u dat binnen de eerste drie jaar, dan kan de verhuurder een opzeggingsvergoeding vragen. Daarnaast bestaat het contract van korte duur, bijvoorbeeld voor één of drie jaar. Vroeger moest u zo'n contract in principe uitzitten; sinds de gewestelijke hervormingen kan de huurder het in de drie gewesten wel vroegtijdig opzeggen, mits een opzeggingstermijn en meestal een vergoeding. Lees er alles over in tijdelijke huurcontracten en opzegtermijn huurcontract.

U kunt ervoor kiezen om mondelinge afspraken te maken, maar als puntje bij paaltje komt, blijken die afspraken ineens niet meer gemaakt. Het is daarom verstandig dat u alle afspraken met de verhuurder op papier zet. Dat kan in het huurcontract zelf of in een apart formulier (een bijlage of addendum). Op dat formulier staan de datum en de handtekening van u én van de verhuurder. U kunt erop noteren dat de verhuurder bijvoorbeeld het plafond nog moet herstellen, wanneer dat is afgesproken en tegen wanneer het klaar moet zijn. Zo moet ook de verhuurder zich aan de afspraak houden: hij heeft er immers voor getekend.

Sinds 2018–2019

Drie gewesten, drie huurwetten

Tot 2014 regelde de federale Woninghuurwet de huur van woningen in heel België. Met de zesde staatshervorming ging die bevoegdheid naar de gewesten. Brussel kreeg eigen regels vanaf 1 januari 2018, Wallonië vanaf 1 september 2018 en Vlaanderen vanaf 1 januari 2019 (het Vlaams Woninghuurdecreet). Wie vandaag een huurcontract leest of opstelt, moet dus altijd eerst weten waar de woning ligt en wanneer het contract werd gesloten.

Veel basisprincipes zijn gelijk gebleven: het negenjarig contract als standaard, de opzeggingstermijn van drie maanden voor de huurder, de verplichte registratie. Op andere punten lopen de regels uiteen, zoals het maximum van de huurwaarborg, de regels voor korte contracten en studentenkamers, en de rol van het energieprestatiecertificaat (EPC) bij de indexatie.

Bekijk de verschillen per gewest →